Mercado de vivienda de la bahía de Aro: revisión del tercer trimestre de 2026.

1. Macro y tipos de interés

El Banco Central Europeo subió sus tres tipos oficiales 25 puntos básicos en la reunión del 10 de septiembre de 2026, con efecto el 16 de septiembre: facilidad de depósito 2,50 %, operaciones principales de financiación 2,65 %, facilidad marginal de crédito 2,90 %. Fue la segunda subida de 2026 y deshace parte del ciclo de bajadas de 2024-25; se tomó con la inflación de la zona euro en el 3,3 % en agosto y el petróleo cerca de los 100 dólares por barril por las tensiones en Oriente Medio. Las próximas decisiones son el 29 de octubre y el 17 de diciembre.

El indicador adelantado del IPC de septiembre de 2026, publicado el 29 de septiembre, situó la inflación en el 4,9 % interanual, frente al 4,3 % de agosto y la más alta desde febrero de 2023; la subyacente fue del 3,1 % y el IPCA del 5,0 %. El INE atribuye la subida sobre todo a los carburantes, que bajaron hace un año y suben este, y a los paquetes turísticos, que bajan menos que en septiembre de 2025. Para el mercado de la vivienda importa dos veces: mantiene al BCE en modo restrictivo y erosiona el valor real de la deuda a tipo fijo contratada en 2024-25.

El euríbor a 12 meses, referencia de la mayoría de las hipotecas variables españolas, promedió el 3,243 % en septiembre de 2026 (2,954 % en agosto, 2,172 % en septiembre de 2025) y cerró el mes en el 3,362 % el 30 de septiembre. Un prestatario con una hipoteca variable de 300.000 € a 25 años a euríbor + 0,30 vio su cuota pasar de unos 1.342 € con el tipo del año pasado a unos 1.509 € con la media de este septiembre: unos 167 € más al mes en la revisión anual.

Fuente: Banco de España / BCE, decisión del 10 de septiembre de 2026.

2. Precios: del índice nacional a la calle

El Índice de Precios de Vivienda del INE (IPV), construido con precios registrales, subió un 12,2 % interanual en el segundo trimestre de 2026, siete décimas menos que el 12,9 % del primero. La vivienda de segunda mano subió un 12,9 % y la nueva un 7,4 %. En el trimestre el índice subió un 3,4 % (segunda mano +3,7 %, nueva +1,0 %). La tasa anual de Cataluña fue del 10,1 %. La serie acumula 45 trimestres consecutivos de subidas. La ligera desaceleración de la tasa anual es la primera desde 2023 y es coherente con lo que muestran los portales en la bahía.

Los precios registrales confirman el nivel: el Colegio de Registradores publica una media de 2.487 €/m² para las viviendas vendidas en el 2T 2026 en España, +2,4 % en el trimestre. La hipoteca media sobre vivienda alcanzó 176.453 €, máximo histórico.

El precio de oferta de la provincia de Girona en idealista llegó a 2.913 €/m² en agosto de 2026, +10,1 % en un año y a cinco euros del máximo provincial de mayo de 2007 (2.918 €/m²). Dentro de la provincia el cuadro es desigual: Palamós +16,4 %, Girona ciudad +9,1 %, Lloret de Mar +8,5 %, Castell-Platja d'Aro +7,1 %, Sant Feliu de Guíxols +7,1 %, Begur +3,3 %. Nuestros dos municipios están en el centro de ese rango y ambos bajaron ligeramente en el mes (−0,3 % y −1,0 %) y en el trimestre (−0,5 % y −0,8 %): el verano no añadió precio aquí.

Precios de oferta de las viviendas anunciadas en idealista. Variaciones mensual y trimestral donde están publicadas para nuestros dos municipios.

El modelo de precios de RealAdvisor, que combina anuncios, ventas cerradas y datos registrales, sitúa Castell-Platja d'Aro en 4.480 €/m² en septiembre de 2026 (pisos 4.639 €/m², +10,8 % en un año; casas 4.063 €/m², +6,7 %) y Sant Feliu de Guíxols en 3.323 €/m² (pisos 3.261 €/m², +11,0 %; casas 3.456 €/m², +8,1 %). Los pisos llevan dos años subiendo más que las casas en ambos municipios: es la prima que paga el comprador de segunda residencia por una vivienda sin preocupaciones en primera línea.

Nuestra propia instantánea de habitaclia del 1 de octubre de 2026 (1.541 fichas de anuncio en los cuatro municipios) da las medianas con las que un comprador se encuentra de verdad. La distancia entre municipios es el hecho principal de este mercado: un piso mediano en S'Agaró pide 5.509 €/m², uno en Sant Feliu 3.051 €/m², y están a doce minutos en coche.

Precios de oferta; medianas por tipo de inmueble a partir de las fichas; 'En venta' es el recuento del propio portal por municipio. Alquileres son los de larga duración anunciados, no turísticos.

3. Compraventas y demanda

España registró 167.934 compraventas de vivienda en el segundo trimestre de 2026, −2,3 % interanual (vivienda nueva 34.919, −11,5 % en el trimestre; segunda mano 133.015, −4,0 % en el trimestre), según el Colegio de Registradores. La lectura de idealista de los mismos datos registrales sitúa el primer semestre en unas 346.000 compraventas, −1,9 % respecto al primer semestre de 2025. El volumen se enfría desde una base alta mientras los precios suben: la combinación clásica de final de ciclo, con oferta escasa y dinero más caro.

Los extranjeros representaron el 15,98 % de las compras en España en el 2T 2026. La provincia de Girona estuvo en el 25,48 %, la cuota más alta de Cataluña (media regional 17,63 %) y muy por encima de la media española, aunque por debajo de Alicante, Málaga y Baleares. Por nacionalidad, los grupos mayores a nivel nacional fueron británicos (6,99 % de las compras extranjeras), neerlandeses (6,94 %), alemanes (6,11 %), marroquíes (6,09 %) y rumanos (5,70 %); el 57,4 % de los compradores extranjeros procedía de la Unión Europea, el 16,8 % del resto de Europa y el 8,8 % de África. En la bahía de Aro los compradores de segunda residencia activos son franceses, neerlandeses, alemanes, belgas y suizos, con una presencia británica estable y, desde 2022, ucraniana.

Los datos hipotecarios dibujan lo mismo. El INE contó 43.372 hipotecas sobre vivienda en julio de 2026, −3,5 % interanual y −5,5 % respecto a junio, con un importe medio de 180.785 € (+10,9 %). El tipo inicial medio fue del 3,01 % (fijo 3,03 %, desde el 2,89 % de junio; variable 2,97 %), la cuota de tipo fijo del 62,3 % y el plazo medio de 26 años. Cataluña fue contracorriente, con un 4,9 % más de hipotecas sobre vivienda que en julio de 2025. Las cifras del 2T de los Registradores (hipoteca media 176.453 €, tipo 3,03 %, plazo 25,7 años, cuota fija 63,8 %, 3,3 puntos menos en el trimestre) muestran a los compradores volviendo poco a poco a productos variables y mixtos a medida que sube el fijo.

4. Oferta e inventario

El inventario es escaso en relación con la demanda y muy sesgado hacia los pisos. Los 742 anuncios de Platja d'Aro son el mercado más profundo de la bahía e incluyen la mayor parte de la obra nueva; los 599 de Sant Feliu son parque más antiguo a un tercio menos por metro cuadrado; los 125 de S'Agaró y los 71 de Castell d'Aro son mercados pequeños e ilíquidos en los que una o dos ventas fijan los comparables. La obra nueva fue el 5,8 % de las fichas muestreadas (84 anuncios), concentrada en Platja d'Aro (59) y en un único edificio de doce pisos en Castell d'Aro.

Las bandas de precio dicen al comprador dónde está la competencia. En Platja d'Aro el piso mediano pide 395.000 € y la casa mediana 1,1 M€; en S'Agaró 450.000 € y 1,39 M€. La primera línea y las torres de obra nueva del Passeig Marítim piden ya 9.000-11.000 €/m², más del doble de la mediana municipal: la diferencia entre una buena calle y una media es la mayor que ha habido.

La oferta pública empieza a aparecer pero no cambiará la aritmética antes de 2028: el Ayuntamiento de Platja d'Aro ha anunciado 40 pisos nuevos en dos años, ninguno apto para licencia turística, y Sant Feliu de Guíxols construye 70 viviendas públicas de alquiler en los solares de la antigua fábrica de corcho Trachsler (3.255 m² de suelo, 5.403 m² edificables, un proyecto de más de seis millones de euros con un horizonte de tres a cuatro años desde 2025). Véase el informe de obra nueva para la cartera privada.

5. El mercado de alquiler

La oferta de alquiler de larga duración es el activo más escaso de la bahía: 93 viviendas anunciadas en los cuatro municipios el 1 de octubre frente a 1.537 en venta, una proporción de uno a dieciséis. Platja d'Aro (47) y Sant Feliu (30) concentran casi todo; Castell d'Aro tenía un solo alquiler anunciado. La causa es estructural: en Platja d'Aro existen unas 3.000 licencias de vivienda de uso turístico para unos 1.400 pisos realmente en uso turístico, y otros 370 pisos están vacíos, según las cifras que dio el alcalde en agosto.

Sant Feliu de Guíxols está declarada zona de mercado residencial tensionado con arreglo a la ley catalana de vivienda, lo que implica límites de renta en los nuevos contratos por referencia al índice oficial, y ambos municipios están sujetos al decreto catalán de noviembre de 2023 que limita las licencias turísticas a 10 por cada 100 habitantes en 262 municipios, con una transición de cinco años que termina en noviembre de 2028. El alcalde de Platja d'Aro ha dicho que el ayuntamiento no pretende recortar licencias, pero actuará «como una inmobiliaria» para llevar pisos vacíos al mercado de larga duración mediante exenciones de IBI, subvenciones y la conversión de locales comerciales cerrados.

6. Regulación y fiscalidad

• Impuesto de transmisiones (ITP) en vivienda de segunda mano en Cataluña: escala progresiva desde junio de 2025: 10 % hasta 600.000 €, 11 % hasta 900.000 €, 12 % hasta 1,5 M€ y 13 % por encima. La vivienda nueva paga el 10 % de IVA más el 1,5 % de AJD.
• Licencias turísticas (HUT): decreto del 7 de noviembre de 2023, 262 municipios, tope de 10 licencias por cada 100 habitantes, transición de cinco años hasta noviembre de 2028; unos 95.000 pisos afectados en Cataluña. Platja d'Aro tiene unas 3.000 licencias.
• Zonas de mercado residencial tensionado: Sant Feliu de Guíxols está declarada; se aplican límites de renta en los nuevos contratos. Castell-Platja d'Aro no está declarada a 1 de octubre de 2026.
• Compradores extracomunitarios: la propuesta del Gobierno de gravar al 100 % las compras de no residentes extracomunitarios está bloqueada en el Congreso desde que Junts retiró su apoyo (marzo de 2026). Los compradores extracomunitarios siguen comprando con las reglas vigentes; el riesgo político no ha desaparecido y las próximas elecciones generales deben celebrarse como tarde en agosto de 2027.
• Urbanismo: el pleno de Platja d'Aro aprobó provisionalmente el 21 de septiembre de 2026 el Pla Especial «Mas Maig», instrumento de planeamiento de ese sector; la aprobación definitiva corresponde a la Generalitat.

7. Perspectivas

Escenario base

Precios de oferta locales planos o ligeramente a la baja durante el invierno, cerrando el año un 5-8 % por encima de diciembre de 2025; los índices registrales seguirán mostrando dos dígitos hasta que los acuerdos de primavera se diluyan. Compraventas un dígito medio por debajo de 2025, con plazos de venta más largos por encima del millón de euros. Euríbor entre el 3,2 % y el 3,6 % durante el primer trimestre de 2027 salvo que el choque del petróleo se revierta. La oferta de alquiler sigue escasa; el valor de las licencias turísticas se mantiene.

Riesgos

• Al alza para los precios: una resolución del choque petrolero de Oriente Medio devolvería el euríbor por debajo del 3 % y liberaría demanda hipotecaria contenida sobre un mercado con poca oferta.
• A la baja para los precios: una tercera subida del BCE en octubre más un invierno débil en la zona euro empujarían a vender a propietarios a tipo variable que compraron en 2021-22; la banda de pisos de 300.000-600.000 € es la más expuesta.
• Política: una reactivación del impuesto a compradores extracomunitarios, o la extensión de la declaración de zona tensionada a Castell-Platja d'Aro, golpearían respectivamente la parte alta del mercado y el mercado de alquiler.

Para el comprador

Fije o mixte la financiación antes del 29 de octubre; las mejores ofertas fijas (en torno al 2,1-2,75 % TIN con productos vinculados) siguen por debajo del euríbor y no durarán si el BCE vuelve a mover. Negocie en el parque de segunda mano anunciado desde primavera: los portales muestran precios planos desde junio, así que un anuncio a precio de primavera está sobrevalorado en la inflación del verano. El valor este otoño está en las casas de Castell d'Aro y la parte alta de Sant Feliu, donde el mismo presupuesto compra terreno, y en pisos de segunda mano bien situados por debajo de las torres de obra nueva.

Para el vendedor

Fije el precio con las tres ventas comparables más recientes, no con el titular del INE. Cuente con un comprador dependiente de hipoteca por debajo de 700.000 € y con un comprador con capital propio por encima del millón, y prepare el expediente para ambos: certificado energético, cédula de habitabilidad, actas de la comunidad, situación de la licencia. Si el inmueble tiene licencia turística, documéntela; es parte del valor hasta 2028.

8. Metodología

Precios nacionales y regionales: INE, Índice de Precios de Vivienda (base registral, trimestral). Compraventas y compradores extranjeros: Colegio de Registradores, Estadística Registral Inmobiliaria, 2T 2026. Hipotecas: INE, Estadística de Hipotecas (julio de 2026, publicada el 28 de septiembre). Tipos: decisiones del BCE vía Banco de España; medias mensuales del euríbor a 12 meses. Precios de oferta locales: informes de precios de idealista (agosto de 2026) y modelo de precios de RealAdvisor (septiembre de 2026). Inventario y medianas: instantánea propia de habitaclia del 1 de octubre de 2026 (1.541 fichas; medianas calculadas por tipo de inmueble a partir de precio y superficie construida; recuentos del propio portal para los totales). Regulación: decretos de la Generalitat de Catalunya y comunicaciones de los ayuntamientos de Platja d'Aro y Sant Feliu según Ràdio Capital. Ofertas hipotecarias: comparador HelpMyCash, 30 de septiembre de 2026. Todas las cifras son las publicadas en las fechas indicadas; los datos de portales son precios de oferta, no transacciones.

Fuentes y datos

• INE — Índice de Precios de Vivienda, 2T 2026 (7 de septiembre de 2026)
• INE — Estadística de Hipotecas, julio de 2026 (28 de septiembre de 2026)
• INE — Indicador adelantado del IPC, septiembre de 2026 (29 de septiembre de 2026)
• Colegio de Registradores — Estadística Registral Inmobiliaria, 2T 2026
• Banco de España — El BCE sube los tipos 25 puntos básicos, septiembre de 2026
• idealista — Informes de precio de la vivienda, agosto de 2026 (provincia de Girona y municipios)
• RealAdvisor — Precio de la vivienda en Castell-Platja d'Aro, septiembre de 2026
• HelpMyCash — Mejores hipotecas, 30 de septiembre de 2026
• Ràdio Capital — licencias turísticas y plan de vivienda de Platja d'Aro (29 de agosto de 2026); vivienda pública de Sant Feliu (2024)
• Generalitat de Catalunya — Decret llei 3/2023 sobre viviendas de uso turístico (7 de noviembre de 2023)
• Emerald Properties — instantánea de habitaclia de los cuatro municipios, 1 de octubre de 2026 (1.541 fichas)

Este material es información general de mercado elaborada por Emerald Properties S.L. a partir de las fuentes públicas citadas. No es asesoramiento de inversión, legal ni fiscal, ni una valoración de ningún inmueble concreto. Las cifras son las publicadas por las fuentes en las fechas indicadas y pueden revisarse; las instantáneas de los portales recogen precios de oferta, no ventas cerradas.