Los tipos aprietan, los precios aguantan, la oferta es escasa.

1. Tipos e hipotecas

El euríbor a 12 meses promedió el 3,243 % en septiembre de 2026, desde el 2,954 % de agosto y el 2,172 % de septiembre de 2025, y el valor diario cerró el mes en el 3,362 %. El movimiento sigue a la decisión del BCE del 10 de septiembre de subir sus tres tipos 25 pb (facilidad de depósito 2,50 %, operaciones principales 2,65 %, facilidad marginal 2,90 %, con efecto el 16 de septiembre), su segunda subida de 2026, tomada con la inflación de la zona euro en el 3,3 % en agosto y el petróleo cerca de los 100 dólares. El IPC adelantado español de septiembre, 4,9 % (subyacente 3,1 %, armonizado 5,0 %), publicado el 29 de septiembre, es el más alto desde febrero de 2023 y hace muy posible una tercera subida el 29 de octubre.

La estadística de hipotecas del INE de julio (publicada el 28 de septiembre) muestra la transmisión: 43.372 hipotecas sobre vivienda, −3,5 % interanual y −5,5 % respecto a junio; importe medio 180.785 € (+10,9 %); tipo inicial medio 3,01 %, con la media del fijo subiendo al 3,03 % desde el 2,89 % de junio y la cuota de fijo bajando al 62,3 %. Cataluña firmó un 4,9 % más de hipotecas sobre vivienda que en julio de 2025. Los datos del 2T de los Registradores sitúan la hipoteca media en un récord de 176.453 € a 25,7 años, con la cuota de fijo 3,3 puntos menos en el trimestre, en el 63,8 %, a medida que los compradores se desplazan a productos mixtos y variables.

Ofertas publicadas para perfiles solventes; la TAE suele presuponer los productos vinculados del banco. Varias entidades subieron el fijo en la segunda quincena de septiembre.

Lo que significan las cifras en un préstamo de 300.000 € a 25 años: 1.286 € al mes al 2,10 % fijo, 1.384 € al 2,75 % fijo, 1.424 € a la media de julio del 3,01 % y 1.510 € con la mejor variable al euríbor de hoy. La diferencia entre la mejor fija y la mejor variable es de unos 224 € al mes: el precio de la certeza durante las dos próximas reuniones del BCE.

2. Precios e inventario

El índice de precios de vivienda del INE subió un 12,2 % interanual en el 2T 2026 (1T: 12,9 %), segunda mano +12,9 % y nueva +7,4 %, +3,4 % en el trimestre; Cataluña +10,1 %; 45.º trimestre consecutivo al alza. Los Registradores sitúan el precio medio de las viviendas vendidas en el 2T en 2.487 €/m², +2,4 % en el trimestre. Son medidas registrales y van uno o dos trimestres por detrás del mercado.

En los portales la bahía está plana desde junio. El informe de agosto de idealista sitúa la provincia de Girona en 2.913 €/m² (+10,1 % interanual, a cinco euros del máximo de mayo de 2007), Castell-Platja d'Aro en 4.076 €/m² (−0,3 % mensual, −0,5 % trimestral, +7,1 % anual) y Sant Feliu de Guíxols en 3.307 €/m² (−1,0 %, −0,8 %, +7,1 %). En el resto de la costa Palamós subió un 16,4 % interanual y Begur un 3,3 %. El modelo de RealAdvisor de septiembre da 4.480 €/m² para Castell-Platja d'Aro (pisos 4.639, +10,8 %; casas 4.063, +6,7 %) y 3.323 €/m² para Sant Feliu (pisos 3.261, +11,0 %; casas 3.456, +8,1 %).

Instantánea de Emerald de habitaclia, 1 de octubre de 2026: precios de oferta; medianas por tipo a partir de 1.541 fichas; los totales son los recuentos del portal. Esta tabla es la base semanal; las variaciones se mostrarán a partir de la edición 2.

El inventario es de 1.537 viviendas en venta y 93 alquileres de larga duración en los cuatro municipios. La obra nueva son 84 anuncios (5,8 %), 59 de ellos en Platja d'Aro; las torres de primera línea de Passeig Marítim 94 y 100 piden medianas de 9.280 y 11.287 €/m², frente a 4.648 €/m² de un piso de segunda mano en el mismo municipio.

3. Compraventas y demanda

La estadística del 2T 2026 del Colegio de Registradores, publicada esta semana en la prensa, cuenta 167.934 compraventas de vivienda en España, −2,3 % interanual (nueva 34.919, −11,5 % trimestral; segunda mano 133.015, −4,0 % trimestral). Los extranjeros compraron el 15,98 % a nivel nacional, el 17,63 % en Cataluña y el 25,48 % en la provincia de Girona, la cuota más alta de la región aunque por debajo de Alicante, Málaga y Baleares. Las nacionalidades mayores fueron británicos (6,99 %), neerlandeses (6,94 %), alemanes (6,11 %), marroquíes (6,09 %) y rumanos (5,70 %); el 57,4 % de los compradores extranjeros eran de la UE.

4. Regulación y política

• Licencias turísticas, Platja d'Aro: unas 3.000 licencias HUT para unos 1.400 pisos en uso turístico y 370 pisos vacíos (cifras del alcalde, 29 de agosto). El ayuntamiento no recortará licencias antes de que el tope catalán de 10 por cada 100 habitantes entre en vigor en noviembre de 2028; su plan apunta a los pisos vacíos con exenciones de IBI, subvenciones y la conversión de locales cerrados, más 40 pisos municipales en dos años sin uso turístico.
• Zonas tensionadas: Sant Feliu de Guíxols está declarada (límite de renta en nuevos contratos según el índice oficial); Castell-Platja d'Aro no lo está a 1 de octubre.
• Urbanismo: el pleno de Platja d'Aro aprobó provisionalmente el Pla Especial «Mas Maig» el 21 de septiembre; la aprobación definitiva corresponde a la Generalitat. Analizaremos los usos permitidos cuando se publique el texto.
• Compradores extracomunitarios: el impuesto del 100 % propuesto para compras de no residentes extracomunitarios sigue bloqueado en el Congreso desde que Junts retiró su apoyo en marzo; las próximas elecciones generales deben celebrarse como tarde en agosto de 2027.
• Impuestos sin cambios: ITP del 10-13 % en vivienda de segunda mano (umbrales de 600.000 / 900.000 / 1,5 M€); 10 % de IVA + 1,5 % de AJD en vivienda nueva.

5. Obra nueva

Los cuatro proyectos de Group de Palol siguen siendo la cartera privada de la bahía: Sa Caleta (S'Agaró, terminado, 12 apartamentos de 203 m² desde 2,5 M€), Lleida 41 (frente al mar, 18 apartamentos desde 790.000 €, agosto de 2027), Roma 12 (53 apartamentos desde 370.000 €, agosto de 2027) y Selva I (10 casas adosadas desde 1,25 M€, agosto de 2027). En los portales, la obra nueva de Platja d'Aro pide una mediana de 7.543 €/m², una prima del 62 % sobre los pisos de segunda mano; en Castell d'Aro el único edificio nuevo (12 pisos, 235.000-335.000 €) se vende por debajo del parque de segunda mano que lo rodea.

Cartera pública: 40 pisos municipales en Platja d'Aro en dos años; 70 viviendas públicas de alquiler en Sant Feliu en los solares de la antigua fábrica de corcho Trachsler (más de seis millones de euros, tres o cuatro años desde 2025). Ninguna llega antes de 2027-28 y ninguna compite con el mercado de segunda residencia. El informe completo de obra nueva está en la página de Insights.

6. Operaciones y mercado de capitales

• Blackstone prepara, según la prensa, la venta de Hotel Investment Partners (HIP), el mayor propietario hotelero vacacional de España, en la que sería una de las mayores operaciones hoteleras de Europa en 2026 (agosto).
• El Hotel Bakour Costa Brava (Roses, 110 habitaciones, cuatro estrellas) se vendió en mayo a un inversor local, con Colliers como asesor y Checkin Hotel Group como operador: el capital familiar local sigue comprando hotelería en la Costa Brava.
• No se ha registrado ninguna operación residencial institucional en la bahía esta semana; el mercado sigue siendo de ventas privadas, en su mayoría por debajo de tres millones de euros.

7. Turismo y economía local

El verano de 2026 cerró fuerte: los hoteles de Cataluña rondaron el 85 % en temporada alta, la provincia de Girona el 75,8 % en junio-julio (+2,15 puntos) con un precio medio de 129 € (+10,65 €), el eclipse solar total del 12 de agosto llenó la costa y el puente del 11 de septiembre alcanzó cerca del 80 %. La rentabilidad de los pisos turísticos de la bahía aguantó durante el debate de las licencias, lo que sostiene los precios de oferta de los pisos con licencia y explica por qué los propietarios no los pasan voluntariamente al alquiler de larga duración.

8. Perspectivas y la semana que viene

Escenario base: precios de oferta locales planos o ligeramente a la baja durante el invierno, cerrando 2026 un 5-8 % por encima de diciembre de 2025; compraventas un dígito medio por debajo de 2025; euríbor entre el 3,2 % y el 3,6 % durante el 1T 2027 salvo que el choque del petróleo se revierta; oferta de alquiler escasa; el valor de las licencias se mantiene. Riesgo al alza: una desescalada en Oriente Medio que devuelva el euríbor por debajo del 3 %. Riesgo a la baja: una tercera subida del BCE más un invierno débil en la zona euro que empuje a vender a los compradores a tipo variable de 2021-22 en la banda de 300.000-600.000 €.

Calendario

• 2 de octubre: valores diarios del euríbor; media mensual de septiembre confirmada por el Banco de España.
• Mediados de octubre: IPC definitivo de septiembre del INE.
• Finales de octubre: estadística de hipotecas del INE de agosto de 2026.
• 29 de octubre: decisión de política monetaria del BCE (sin nuevas proyecciones); 17 de diciembre: decisión con proyecciones.
• Noviembre: estadística registral inmobiliaria del 3T 2026 de los Registradores (cuotas de extranjeros por provincia).
• Principios de diciembre: índice de precios de vivienda del INE, 3T 2026.
• Pendiente: publicación del texto aprobado del Pla Especial Mas Maig; ordenanzas del plan de vivienda de Platja d'Aro; calendario del Congreso sobre el impuesto a compradores extracomunitarios.

Fuentes y datos

• INE — Índice de Precios de Vivienda, 2T 2026 (7 sept 2026)
• INE — Estadística de Hipotecas, julio de 2026 (28 sept 2026)
• INE — Indicador adelantado del IPC, septiembre de 2026 (29 sept 2026)
• Colegio de Registradores — Estadística Registral Inmobiliaria, 2T 2026
• Banco de España — decisión del BCE del 10 de septiembre de 2026
• Banco de España — medias mensuales del euríbor
• HelpMyCash — Mejores hipotecas, 30 de septiembre de 2026
• idealista — informes de precios, agosto de 2026
• RealAdvisor — modelo de precios de Castell-Platja d'Aro, septiembre de 2026
• Ràdio Capital — plan de vivienda de Platja d'Aro (29 ago 2026); proyecto Trachsler de Sant Feliu
• Ajuntament de Castell-Platja d'Aro — pleno del 21 de septiembre de 2026
• ViaEmpresa — temporada hotelera de verano 2026
• Emerald Properties — instantánea de habitaclia, 1 de octubre de 2026 (1.541 fichas)

Este material es información general de mercado elaborada por Emerald Properties S.L. a partir de las fuentes públicas citadas. No es asesoramiento de inversión, legal ni fiscal, ni una valoración de ningún inmueble concreto. Las cifras son las publicadas por las fuentes en las fechas indicadas y pueden revisarse; las instantáneas de los portales recogen precios de oferta, no ventas cerradas.