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Resumen semanal · Edición 3
Los decretos de vivienda derogados vuelven como RDL 29/2026, el Euríbor afloja y la obra nueva se adelgaza.
Cuatro días después de que el Congreso derogara los RDL 26/2026 y 27/2026, el Gobierno aprobó el 6 de octubre el RDL 29/2026, publicado en el BOE del 7 y en vigor desde el 8. Recupera la prórroga extraordinaria de los alquileres, la regulación de los alquileres de temporada y de habitaciones, el recargo municipal del IBI a pisos turísticos en zonas tensionadas y el IVA del 10 % para alquileres amueblados de 30 noches o menos desde el 1 de diciembre; el Congreso aún debe convalidarlo. El Euríbor a 12 meses bajó al 3,177 % el 12 de octubre desde el 3,303 % del día 1, las mejores hipotecas no cambian y el IPC adelantado de septiembre (4,9 %) espera su dato definitivo el 14 de octubre. En la bahía, la foto de habitaclia da 1.533 viviendas en venta (−4), 87 alquileres (−1) y, sobre todo, 73 anuncios de obra nueva frente a 84 hace una semana. Esta semana no hubo nuevo índice de precios: el próximo informe de idealista llega a principios de noviembre.
La semana en cifras
Resumen ejecutivo
- Primero, la regulación. La derogación del 2 de octubre duró cuatro días: el Consejo de Ministros aprobó el 6 de octubre el Real Decreto-ley 29/2026, publicado en el BOE del 7 (BOE-A-2026-20823) y en vigor desde el 8, salvo disposición en contrario. Según el texto del BOE, restablece la prórroga extraordinaria de hasta dos años (contratos cuyo plazo obligatorio termine antes del 31 de diciembre de 2028 y arrendatario al corriente de pago), limita las actualizaciones de renta hasta el 31 de diciembre de 2027 (ninguna si la renta supera el límite del índice de referencia; en los demás casos, el pacto o, en su defecto, un máximo del 2 %), integra los alquileres de temporada y de habitaciones en la LAU (sin causa documentada el contrato pasa a ser de vivienda habitual), permite a los ayuntamientos de zonas tensionadas recargar el IBI de pisos turísticos hasta el 50 %, el 100 % (dos o más) y el 150 % (cuatro o más) y grava con un 10 % de IVA los alquileres amueblados de 30 noches o menos desde el 1 de diciembre de 2026. El mismo día se publicó el RDL 28/2026 sobre estabilidad de los contratos. El Congreso debe convalidar ambos.
- Dinero: el Euríbor a 12 meses fijó el 12 de octubre un 3,177 %, frente al 3,303 % del 1 de octubre y el 3,362 % del 29 de septiembre; la media oficial de septiembre sigue en el 3,247 % y las ocho primeras fijaciones de octubre promedian 3,22 % (cálculo propio, no la cifra oficial, que llega el 2 de noviembre). El IPC adelantado de septiembre fue del 4,9 % (subyacente 3,1 %, IPCA 5,0 %); el definitivo llega el 14 de octubre y el IPCA definitivo de la eurozona (Eurostat) el 16. El tipo de depósito del BCE sigue en el 2,50 % hasta la decisión del 29 de octubre.
- Hipotecas: la comparativa de HelpMyCash del 7 de octubre no cambia en fijas (2,10 % TIN con bróker, Ibercaja 2,55 %, Banca March 2,65 %) ni en variables (Euríbor + 0,30, + 0,49, + 0,50; TAE 3,82 %, 4,11 %, 4,46 %); el único cambio está en las mixtas, donde Ibercaja (2,00 % cinco años, TAE 4,02 %) sustituye a Pibank en el podio.
- Precios y volumen: no hubo nuevos datos de precios ni de compraventas. Siguen vigentes los datos de septiembre de idealista (Castell-Platja d'Aro 4.026 €/m², −1,2 % mensual, +3,9 % interanual; no pudimos reabrir el portal esta semana, así que se presentan como datos arrastrados); las compraventas de agosto del INE llegan el 19 de octubre y las hipotecas de agosto el 26.
- Oferta: 1.533 viviendas en venta en los cuatro municipios (−4 sobre el 5 de octubre: Platja d'Aro −6, S'Agaró +5, Castell d'Aro −9, Sant Feliu +6) y 87 alquileres (−1). Se movieron dos medianas: casas de Platja d'Aro 1.070.000 € (−2,7 %) y casas de S'Agaró 1.300.000 € (−6,5 %), ambas con pocas observaciones. La obra nueva baja de 84 a 73 anuncios (Castell d'Aro de 12 a 4; Platja d'Aro de 59 a 48; S'Agaró de 8 a 16).
- Nuestra posición: la semana pasada desaconsejamos firmar las cláusulas de temporada redactadas para el decreto derogado; ese consejo se invierte, porque con el RDL 29/2026 en vigor los alquileres de temporada y de habitaciones nuevos necesitan una causa documentada, y los propietarios de pisos turísticos con licencia en Sant Feliu (zona tensionada) deben dar por vigentes el recargo del IBI y el cambio de IVA de diciembre hasta que decida el Congreso. Los compradores con tipo fijo tienen hasta la reunión del BCE del 29 de octubre; que el Euríbor ceda 13 pb este mes justifica pedir una oferta variable o mixta, pero no esperar.
1. Tipos e hipotecas
El Euríbor a 12 meses fijó un 3,177 % el 12 de octubre (euribor-rates.eu, fijaciones diarias), tras el 3,186 % del 5, el 3,194 % del 7, el 3,213 % del 8 y el 3,191 % del 9. Abrió octubre en el 3,303 % (día 1) y el 3,323 % (día 2), de modo que las ocho primeras fijaciones promedian cerca del 3,22 %, por debajo de la media oficial de septiembre, 3,247 %, confirmada por el Banco de España el 1 de octubre. Esa media de octubre es un cálculo propio con las fijaciones diarias; la cifra oficial que revisa las hipotecas variables se publicará el 2 de noviembre.
El IPC adelantado de septiembre, publicado por el INE el 29 de septiembre, fue del 4,9 % (agosto 4,3 %), subyacente 3,1 % (agosto 2,9 %), IPCA 5,0 % y variación mensual +0,3 %. Es provisional: el dato definitivo está previsto para el 14 de octubre. El IPCA adelantado de la eurozona (3,8 %, Eurostat, 2 de octubre) se arrastra de la edición n.º 2; el definitivo llega el 16 de octubre. El tipo de depósito del BCE sigue en el 2,50 % (subidas de 25 pb en junio y septiembre) y la próxima decisión es el 29 de octubre, luego el 17 de diciembre; no encontramos ninguna comunicación nueva del BCE esta semana.
| Mejores ofertas, 7 oct. 2026 (HelpMyCash) | Tipo | TAE | Semana a semana |
|---|---|---|---|
| Fija, vía bróker | 2,10 % TIN | 2,35 % | sin cambios |
| Fija, Ibercaja | 2,55 % TIN | 3,49 % | sin cambios |
| Fija, Banca March | 2,65 % TIN | 3,01 % | sin cambios |
| Mixta, vía bróker | 1,40 % 5 años, luego Euríbor + 0,40 | 3,24 % | sin cambios |
| Mixta, Banco Sabadell | 1,80 % 3 años, luego Euríbor + 0,70 | 4,03 % | sin cambios |
| Mixta, Ibercaja | 2,00 % 5 años, luego variable | 4,02 % | entra en el podio (sustituye a Pibank, 3,40 %) |
| Variable, vía bróker | Euríbor + 0,30 | 3,82 % | sin cambios |
| Variable, Kutxabank | Euríbor + 0,49 | 4,11 % | sin cambios |
| Variable, Banco Sabadell | Euríbor + 0,50 | 4,46 % | sin cambios |
Ranking de HelpMyCash actualizado el 7 de octubre de 2026; tipos con productos vinculados (nómina, seguros). Sin bonificaciones, la mejor fija es el 2,80 % TIN (3,00 % TAE) vía bróker.
Con un préstamo de 300.000 € a 25 años, la cuota mensual es de 1.286 € con la mejor fija (2,10 %) y de 1.498 € con la mejor variable (Euríbor + 0,30) al 3,177 % de hoy, unos 11 € menos que con la media de septiembre (3,247 %: 1.509 €). La diferencia entre la mejor fija y la mejor variable es de unos 212 € al mes.
Qué significa
La oferta fija no se movió y el Euríbor aflojó, así que esta semana no hay prima de urgencia; pero una quincena suave no es tendencia con un IPC del 4,9 % y el BCE reuniéndose el 29 de octubre. Los titulares variables que revisan en octubre–noviembre lo hacen al 3,247 %; la media de octubre (se publica el 2 de noviembre) apunta a ser más baja. Quien tenga arras firmadas debería tener la FEIN en mano antes del 29 de octubre.
2. Precios y oferta
Esta semana no hubo nuevo informe local de precios. Los últimos datos de idealista son los del informe de septiembre del 1 de octubre, recogidos en la edición n.º 2: Castell-Platja d'Aro 4.026 €/m² (−1,2 % mensual, +3,9 % interanual), Sant Feliu de Guíxols 3.315 €/m² (+6,9 % interanual) y la provincia de Girona 2.934 €/m² (+9,9 % interanual, récord). El portal devolvió HTTP 403 al intentar reabrirlo para esta edición, de modo que estas cifras se arrastran sin reverificar; el informe de octubre se espera a principios de noviembre. El modelo de RealAdvisor y el índice de alquiler de idealista tampoco cambian hasta sus actualizaciones de noviembre.
| Municipio (habitaclia, 13 oct. 2026) | En venta | Mediana piso | €/m² | Mediana casa | €/m² | Alquileres |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Platja d'Aro | 744 (−6) | 395.000 € (+0,6 %) | 4.812 | 1.070.000 € (−2,7 %) | 3.493 | 45 (−2) |
| S'Agaró | 126 (+5) | 450.000 € (0,0 %) | 5.509 | 1.300.000 € (−6,5 %) | 5.851 | 13 (0) |
| Castell d'Aro | 62 (−9) | 292.500 € (−0,8 %) | 3.513 | 473.500 € (0,0 %) | 2.211 | 1 (0) |
| Sant Feliu de Guíxols | 601 (+6) | 270.000 € (0,0 %) | 3.051 | 580.000 € (0,0 %) | 3.321 | 28 (+1) |
Foto propia de habitaclia, 13 de octubre de 2026 (1.530 fichas leídas; el portal cuenta 1.533 en venta y 87 en alquiler): precios de oferta; medianas por tipo de inmueble. Entre paréntesis, variación desde la foto del 5 de octubre. Obra nueva: 73 anuncios (Platja d'Aro 48, S'Agaró 16, Sant Feliu 5, Castell d'Aro 4) frente a 84 el 5 de octubre (59, 8, 5, 12). La mediana de casas de S'Agaró se basa en pocos anuncios.
La oferta es plana en total (1.533 frente a 1.537) pero cambió la composición: Castell d'Aro perdió nueve anuncios (−12,7 %, dentro de nuestro umbral de ±25 % para descartar artefactos) y Platja d'Aro seis, mientras Sant Feliu y S'Agaró ganaron seis y cinco. Los alquileres de larga duración son 87 (−1), una relación de 17,6 viviendas en venta por cada alquiler. La mediana de pisos de Platja d'Aro es de 395.000 € (+0,6 %) tras el descenso de la semana pasada; las medianas de casas bajaron en Platja d'Aro (−2,7 %) y S'Agaró (−6,5 %), lo que con pocos anuncios por categoría refleja la composición de lo que se ofrece más que una bajada de precios.
El cambio mayor está en la obra nueva: 73 anuncios frente a 84. El grupo de Carrer d'Amadeu Vives 4 en Castell d'Aro pasó de 12 unidades a 4, el de Carrer de Roma 12 (10 unidades la semana pasada) ya no llega a tres anuncios y la obra nueva de Platja d'Aro bajó de 59 a 48; S'Agaró subió de 8 a 16 con un nuevo grupo en Urbanització Oest Sant Pol 45 (8 unidades, 1.100.000–1.345.000 €, mediana 5.851 €/m²). Desde el portal no podemos saber si las unidades se vendieron, se retiraron o se reclasificaron como segunda mano; damos el recuento, no una causa.
Qué significa
Para el comprador, una oferta plana con vendedores que recortan casas mantiene abierta la ventana de negociación; el piso de segunda mano entre 270.000 y 395.000 € está estable y las casas de Platja d'Aro son el segmento donde el precio de oferta cedió esta semana. Para el vendedor, menos obra nueva ayuda a la reventa de pisos cerca del paseo marítimo, pero solo si se fija el precio según el índice de septiembre de idealista y no según las peticiones de verano.
3. Transacciones y demanda
Esta semana no se publicaron datos de compraventas. Las últimas cifras del INE (ETDP, julio de 2026, publicadas el 25 de septiembre) cuentan 61.417 compraventas de vivienda en España, −5,1 % sobre julio de 2025 (segunda mano −6,1 %, nueva −1,4 %). El dato de agosto llega el 19 de octubre y las hipotecas de agosto el 26; la estadística mensual de agosto de los Registradores no se encontró en la fuente esta semana y no citamos ninguna cifra.
La demanda en la bahía sigue siendo extranjera y europea: los datos del 2T de los Registradores (25,48 % de compradores extranjeros en la provincia de Girona, 17,63 % en Cataluña, 15,98 % en España) son los últimos disponibles; el 3T llega en noviembre. El RDL 29/2026 no contiene ninguna medida sobre compradores no residentes; la propuesta de un impuesto del 100 % a las compras de no residentes extracomunitarios sigue fuera del decreto.
Qué significa
Nada cambia la lectura de la semana pasada: menos operaciones con precios registrales al alza. El próximo dato firme es el 19 de octubre; hasta entonces, los precios de oferta en la bahía (sección 2) son la única señal semanal.
4. Regulación y política
- Se reedita el decreto de vivienda. El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, «medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible», se publicó en el BOE del 7 de octubre (BOE-A-2026-20823) y entró en vigor el 8, salvo las disposiciones con fecha propia. Recoge en lo sustancial el RDL 26/2026, que el Congreso no convalidó el 2 de octubre (172–178). El Congreso aún no ha votado el nuevo texto; como RDL decae si no se convalida en el plazo constitucional. El preámbulo del BOE lo presenta como respuesta a la inflación de los últimos meses.
- Arrendamientos (según el preámbulo y el articulado del BOE): prórroga extraordinaria por anualidades, hasta dos años adicionales, para contratos cuyo plazo obligatorio o tácito termine antes del 31 de diciembre de 2028, a solicitud del arrendatario y si ha pagado puntualmente los ocho meses anteriores (disposición final quinta; el arrendador puede negarse si necesita la vivienda para sí o sus familiares o si se ha firmado un nuevo acuerdo); actualizaciones de renta entre la entrada en vigor y el 31 de diciembre de 2027: ninguna si la renta supera el límite del índice de referencia; en los demás casos, lo pactado y, sin pacto, un máximo del 2 %; prohibición de repercutir al inquilino gastos de gestión e impuestos de la vivienda.
- Alquileres de temporada y de habitaciones: se exige causa documentada de la necesidad temporal, y sin ella el contrato se trata como de vivienda habitual; la suma de las rentas por habitaciones no puede superar la renta de la vivienda completa; siguen aplicándose las normas autonómicas que vayan más allá.
- Fiscalidad: los municipios de zonas de mercado residencial tensionado pueden, por ordenanza fiscal, recargar el IBI de los inmuebles residenciales destinados a alojamiento turístico hasta el 50 %, el 100 % para titulares de dos o más y el 150 % para titulares de cuatro o más (artículo 8); los alquileres amueblados de 30 noches o menos, fuera de la vivienda habitual del arrendador y sin servicios propios de hostelería, tributan al 10 % de IVA con efectos desde el 1 de diciembre de 2026 (artículo 7); las SOCIMI pagan un gravamen especial del 25 % sobre los beneficios no distribuidos del alquiler residencial (artículo 9).
- El RDL 28/2026 (estabilidad de los contratos, misma fecha) también se publicó en el BOE del 7 de octubre; no hemos leído su texto y no informamos de su contenido ni de su entrada en vigor. Sant Feliu de Guíxols sigue siendo el único municipio de la bahía declarado zona de mercado residencial tensionado (renovada en agosto de 2026), por lo que el recargo dependería de una ordenanza de su ayuntamiento; Castell-Platja d'Aro no está declarado.
- Local: no encontramos esta semana ninguna decisión municipal de Castell-Platja d'Aro ni de Sant Feliu sobre vivienda, licencias o urbanismo. Impuestos sin cambios: ITP del 10–13 % en segunda mano; 10 % de IVA más 1,5 % de AJD en vivienda nueva.
Qué significa
Conviene tratar el decreto como vigente. Los propietarios con un alquiler de temporada en la bahía deben documentar la causa en el contrato; los de pisos turísticos con licencia en Sant Feliu deben preguntar al ayuntamiento si prepara una ordenanza de recargo del IBI y considerar el cambio de IVA de diciembre en los alquileres de invierno de 30 noches o menos. El riesgo es que el Congreso vuelva a rechazar el texto; los contratos redactados para sobrevivir a ambos regímenes (causa expresa, expediente de licencia al día) siguen siendo lo más seguro.
5. Obra nueva
Sin cambios en la cartera privada: no reabrimos esta semana la página de proyectos de Group de Palol (última comprobación el 4 de octubre: Sa Caleta, Lleida 41, Roma 12 y Selva I a los precios y fechas de la edición n.º 2); toca su revisión mensual. La cartera pública tampoco cambia (40 viviendas municipales en Platja d'Aro y 70 de alquiler público en Sant Feliu, ninguna antes de 2027–28).
En los portales la obra nueva suma 73 anuncios, 11 menos que el 5 de octubre: Platja d'Aro 48 (59), S'Agaró 16 (8), Sant Feliu 5 (5) y Castell d'Aro 4 (12). Los grupos de Platja d'Aro en Passeig Marítim 100 (14 unidades, mediana 11.287 €/m²), Carrer Lleida 40 (11 unidades, 680.000–1.160.000 €, mediana 7.982 €/m²), Passeig Marítim 94 (7 unidades, mediana 9.280 €/m²) y Les Escoles dels Estanys 52 (8 unidades, mediana 6.137 €/m²) no cambian; los otros grupos de los datos son Urbanització Oest Sant Pol 45 (8 unidades, 1.100.000–1.345.000 €) y Carrer Agaró 55 (4 unidades, mediana 7.979 €/m²) en S'Agaró y París 3-7 en Platja d'Aro (3 unidades, mediana 2.715 €/m²). Carrer d'Amadeu Vives 4, en Castell d'Aro, muestra ahora 4 unidades (235.000–295.000 €, mediana 3.341 €/m²) frente a 12 la semana pasada.
6. Operaciones y mercados de capital
- Esta semana no verificamos operaciones institucionales nuevas en la Costa Brava. Una búsqueda de operaciones hoteleras y de suelo devolvió solo elementos antiguos o sin fecha (por ejemplo, el hotel de Roses comprado por un inversor local y rebautizado Bakour Costa Brava, sin fecha en la fuente); no los damos como noticia.
- Arrastrado de la edición n.º 2 y sin reverificar: la salida a bolsa de Hotel Investment Partners (HIP) prevista por Blackstone en el mercado español entre finales de octubre y noviembre de 2026 (Hosteltur, 2 de septiembre); a 4 de octubre no se había publicado el anuncio de intención de flotar.
- Los informes de inversión del tercer trimestre de CBRE y Colliers se esperan en la segunda quincena de octubre.
7. Turismo y economía local
Sin nuevos datos de turismo esta semana. Las últimas cifras siguen siendo FRONTUR/EGATUR de agosto del INE (12,26 millones de llegadas internacionales a España, +9,2 %; Cataluña 2,38 millones, +9,1 %), recogidas en la edición n.º 2; la encuesta de ocupación hotelera de septiembre del INE llega el 23 de octubre y mostrará hasta dónde se estiró la temporada tras el puente del Pilar del 10 al 12 de octubre.
8. Perspectivas y semana próxima
Escenario base sin cambios respecto a la edición n.º 2: los precios de oferta en Castell-Platja d'Aro cierran 2026 entre un 2 % y un 4 % por encima de diciembre de 2025, con Sant Feliu cerca del extremo alto; transacciones con descenso de un dígito medio sobre 2025; Euríbor entre el 3,2 % y el 3,6 % hasta el 1T 2027, sujeto a la reunión del BCE del 29 de octubre y al IPC del 4,9 %. El riesgo regulatorio es ahora concreto: un RDL en vigor durante al menos unas semanas, con una votación en el Congreso que puede volver a revertirlo. Al alza: una distensión en Oriente Medio que abarate energía y tipos. A la baja: una tercera subida del BCE y un decreto convalidado.
Calendario
- 14 de octubre: IPC definitivo de septiembre del INE (adelantado 4,9 %).
- 16 de octubre: IPCA definitivo de la eurozona de septiembre (Eurostat).
- 19 de octubre: compraventas de vivienda de agosto 2026 (ETDP, INE).
- 23 de octubre: encuesta de ocupación hotelera de septiembre (INE).
- 26 de octubre: estadística de hipotecas de agosto 2026 (INE).
- 29 de octubre: decisión de política monetaria del BCE; 30 de octubre: IPC adelantado de octubre (INE).
- 2 de noviembre: media del Euríbor de octubre (Banco de España); informes de precios de idealista de octubre (principios de noviembre).
- Noviembre: votación de convalidación de los RDL 29/2026 y 28/2026 en el Congreso (fecha sin fijar al consultar); estadística de Registradores del 3T 2026; principios de diciembre: índice de precios de vivienda del INE, 3T 2026.
- Pendiente: ordenanza de recargo del IBI en Sant Feliu (si la hay); texto aprobado del Pla Especial Mas Maig; anuncio de intención de flotar de HIP.
Fuentes y datos
- Banco de España — Euríbor a 12 meses, media de septiembre de 2026: 3,247 % (1 oct. 2026)
- euribor-rates.eu — fijaciones diarias del Euríbor a 12 meses hasta el 12 oct. 2026
- INE — IPC adelantado, septiembre de 2026 (29 sept. 2026)
- BOE — Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE 7 oct. 2026, BOE-A-2026-20823)
- ICAB — Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20822)
- Agencia Tributaria — medidas fiscales del RDL 29/2026 (7 oct. 2026)
- HelpMyCash — Mejores hipotecas, actualizado el 7 de octubre de 2026
- INE — Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad, julio de 2026 (25 sept. 2026)
- Eurostat — IPCA adelantado de la eurozona, septiembre de 2026 (2 oct. 2026; arrastrado de la edición n.º 2)
- idealista — informe de precios de venta, septiembre de 2026 (arrastrado de la edición n.º 2; portal no reabierto, HTTP 403)
- INE — calendario de publicaciones, octubre de 2026
- Hosteltur — salida a bolsa de HIP prevista para finales de octubre–noviembre de 2026 (2 sept. 2026; arrastrado)
- Emerald Properties — foto de habitaclia, 13 de octubre de 2026 (1.530 fichas)
Este material es información general de mercado elaborada por Emerald Properties a partir de las fuentes públicas citadas. No es asesoramiento de inversión, legal ni fiscal, ni una valoración de ningún inmueble concreto. Las cifras son las publicadas por las fuentes en las fechas indicadas y pueden revisarse; las instantáneas de los portales recogen precios de oferta, no ventas cerradas.
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