Скасовані житлові декрети повернулися як RDL 29/2026, Euribor слабшає, новобудов у пропозиції меншає.

Головне

• Регулювання. Скасування від 2 жовтня тривало чотири дні: 6 жовтня Рада міністрів ухвалила Real Decreto-ley 29/2026, опублікований у BOE 7 жовтня (BOE-A-2026-20823), чинний з 8 жовтня. За текстом BOE він повертає надзвичайне подовження оренди до двох років (договори, обов'язковий строк яких спливає до 31 грудня 2028), обмежує індексацію орендної плати до 31 грудня 2027 (нуль, якщо плата вища за індекс-орієнтир, інакше за домовленістю або не більше 2 %), підпорядковує сезонну оренду й оренду кімнат закону LAU (без документованої причини договір вважається договором на постійне проживання), дозволяє муніципалітетам у напружених зонах збільшувати IBI туристичного житла до 50 %, 100 % (дві й більше одиниці) і 150 % (чотири й більше) та вводить ПДВ 10 % на мебльовану оренду до 30 ночей з 1 грудня 2026. Того ж дня опубліковано RDL 28/2026 про стабільність договорів. Конгрес має затвердити обидва.
• Гроші: Euribor 12 міс. 12 жовтня — 3,177 % (1 жовтня 3,303 %, 29 вересня 3,362 %); офіційне вересневе середнє залишається 3,247 %, а вісім перших фіксингів жовтня дають ~3,22 % (наш розрахунок; офіційне — 2 листопада). Попередня інфляція Іспанії за вересень — 4,9 % (базова 3,1 %); остаточні дані — 14 жовтня. Депозитна ставка ЄЦБ — 2,50 % до рішення 29 жовтня.
• Іпотека: порівняння HelpMyCash від 7 жовтня без змін для фіксованих (2,10 % TIN через брокера, Ibercaja 2,55 %, Banca March 2,65 %) і змінних (Euribor + 0,30 / 0,49 / 0,50; TAE 3,82 %, 4,11 %, 4,46 %); єдина зміна — у змішаних: Ibercaja (2,00 % на п'ять років, TAE 4,02 %) замінила Pibank у трійці.
• Ціни й угоди: нових даних не було. Чинні дані idealista за вересень (Castell-Platja d'Aro 4 026 €/м², −1,2 % за місяць, +3,9 % за рік; портал цього тижня не відкрився, тому дані перенесені з випуску №2). Угоди за серпень (INE) — 19 жовтня, іпотеки за серпень — 26 жовтня.
• Пропозиція: 1 533 об'єкти на продаж (−4 до 5 жовтня: Platja d'Aro −6, S'Agaró +5, Castell d'Aro −9, Sant Feliu +6) і 87 оренд (−1). Медіана будинків: Platja d'Aro 1 070 000 € (−2,7 %), S'Agaró 1 300 000 € (−6,5 %) — на малій вибірці. Новобудов 73 проти 84 (Castell d'Aro 12→4; Platja d'Aro 59→48; S'Agaró 8→16).
• Наша позиція: минулого тижня ми радили не підписувати застереження про сезонну оренду; тепер навпаки — з RDL 29/2026 нові сезонні договори й оренда кімнат потребують документованої причини, а власники ліцензованого туристичного житла в Sant Feliu (напружена зона) мають вважати збір IBI і зміну ПДВ у грудні чинними, доки не вирішить Конгрес. Покупцям із фіксованою ставкою лишається час до засідання ЄЦБ 29 жовтня; зниження Euribor на 13 б.п. — привід порівняти змінну чи змішану пропозицію, але не чекати.